Cass. Civ., Sez. II, Ordinanza 21 Maggio 2020, n. 9380.

Corte di Cassazione, II sezione civile, ordinanza 21 maggio 2020, n. 9380. Usucapione: «Per usucapire un lastrico solare non ci si può limitare a provare il semplice non uso di esso da parte degli altri condomini, perché il diritto di comproprietà non si prescrive. Occorre invece dimostrare di averlo sottratto all’uso comune per almeno venti anni, con una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituita da atti univocamente rivolti contro i compossessori e tale da rendere riconoscibile a costoro l’intenzione di possedere il bene come unico proprietario».

Ragioni della decisione

1. Il ricorso è fondato nei termini di seguito precisati.

1.1. Con il primo motivo è denunciata violazione o falsa applicazione degli artt. 1117, 1140, 1158 e 2697 c.c. e si contesta la sussistenza dei presupposti oggettivi e soggettivi dell’usucapione.

Il ricorrente assume, nell’ordine, che l’acquisto dei lastrici solari da parte sua nel 1996 avrebbe interrotto il possesso esercitato dagli attori; che, essendo i lastrici solari oggetto di proprietà comune a tutti i condomini, ai sensi dell’art. 1117 c.c., gli attori avrebbero dovuto dimostrare di aver posseduto escludendo gli altri comproprietari; che, infine, la Corte d’appello avrebbe omesso di considerare il vincolo pertinenziale esistente tra i lastrici solari e gli appartamenti.

2. Con il secondo motivo è denunciata violazione o falsa applicazione degli artt. 1141, 1164 e 2697 c.c., nonché contraddittoria e insufficiente motivazione, e si contesta la mancata applicazione dell’art. 1141 c.c., comma 2, sull’assunto che l’originario attore P.A. , socio della società Appia VII Edilizia, aveva detenuto – non posseduto – i lastrici solari fino a quando la stessa società li aveva venduti al D.M. , e non vi era stata interversione del possesso.

Inoltre, la Corte territoriale avrebbe errato nel non attribuire rilievo all’intestazione catastale degli immobili, ai fini dell’interruzione del termine di usucapione.

3. Con il terzo motivo è denunciato omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti, nonché violazione degli artt. 1158, 1140, 1160, 2697 c.c., artt. 112, 115 e 116 c.p.c. e si contesta la valutazione delle prove testimoniali e documentali.

4. Con il quarto motivo è denunciata violazione o falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c. e si lamenta che non fosse configurabile l’inerzia del proprietario, elemento costitutivo della fattispecie acquisitiva a titolo originario, in quanto non era ancora attuabile la facoltà di sopraelevazione di cui il ricorrente sarebbe titolare essendo proprietario di altri immobili ubicati allo stesso livello dei lastrici solari.

5. Con il quinto motivo è denunciata violazione o falsa applicazione dell’art. 1150 c.c. e art. 115 c.p.c. e si lamenta l’erronea valutazione delle risultanze peritali. La Corte d’appello avrebbe equiparato il possesso di semplici pertinenze installate sui lastrici solari con quello dell’intera copertura.

6. Il primo motivo è fondato e assorbe i rimanenti.

6.1. La Corte d’appello, dopo aver escluso che i lastrici solari appartenessero per titoli contrattuali ad una delle parti, ha accolto la domanda di usucapione senza avere previamente accertato la natura condominiale o non degli immobili in contestazione, laddove il lastrico solare è compreso nel catalogo delle parti comuni del fabbricato, ai sensi dell’art. 1117 c.c., con conseguente presunzione di condominialità (ex plurimis, Cass. 23/08/2017, n. 20287).

6.2. Si tratta, infatti, di bene che svolge una funzione di utilità comune a tutti i condomini, in quanto assicura la copertura dell’edificio (cfr. Cass. Sez. U. 10/05/2016, n. 9449, del 10/05/2016).

Nondimeno, come chiaramente emerge dal regime delle spese di riparazione e ricostruzione previsto dall’art. 1126 c.c., è configurabile l’”uso esclusivo” del lastrico (o di parte di esso), al quale la giurisprudenza consolidata ha assimilato l’ipotesi in cui il lastrico solare sia di proprietà esclusiva. Si trova ripetutamente affermato che il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. (ex plurimis, in ordine cronologico, Cass. 29/10/1992, n. 11774; Cass. Sez. U. 29/04/1997, n. 3672; Cass. 28/11/2001, n, 15131; Cass. 21/02/2006, n. 3676; Cass. 07/02/2017, n. 3239).

6.3. Una volta ammessa l’appartenenza esclusiva del lastrico, è consequenziale ammettere che la proprietà dello stesso possa essere acquistata per usucapione, dovendosi ritenere superata l’affermazione risalente, secondo cui il lastrico solare non sarebbe usucapibile perché concettualmente insopprimibili le utilità tratte dagli altri partecipi della comunione, per effetto della connaturata destinazione di copertura del fabbricato (Cass. 05/06/1968, n. 3544).

È vero, al contrario, che l’utilitas concettualmente insopprimibile – copertura dell’edificio – che tutti i condomini ricavano dal lastrico solare non costituisce una facoltà connessa al diritto di proprietà, esercitabile dal proprietario ovvero dal possessore o compossessore, trattandosi di utilità che si trae dal bene in sé, mentre sono altre le utilità, esse sì corrispondenti ad altrettante facoltà connesse alla proprietà e coincidenti con il godimento del bene, che possono rilevare ai fini dell’usucapione.

6.4. Come ripetutamente affermato da questa Corte, il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune deve provare di averla sottratta all’uso comune per il periodo utile all’usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituita da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l’imprescrittibilità del diritto in comproprietà (ex plurimis, Cass. 02/03/1998, n, 2261; Cass. 23/07/2010, n. 17322; Cass. 09/06/2015, n. 11903; Cass. 19/10/2017, n. 24781).

7. All’accoglimento del primo motivo di ricorso – che assorbe i rimanenti motivi, nei quali sono prospettate questioni che presuppongono l’accertamento della natura dei beni in contestazione – segue la cassazione della sentenza impugnata con rinvio al giudice designato in dispositivo, che provvederà anche a regolare le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i rimanenti, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Roma, in altra composizione.