Cass. Civ., Sez. III, 27 ottobre 2011, n. 22398

Cass. Civ., Sez. III, 27.10.2011, n. 22398

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

TERZA SEZIONE CIVILE

 Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FRANCESCO TRIFONE – Presidente – Dott. CAMILLO FILADORO – Consigliere – Dott. ANGELO SPIRITO – Rel. Consigliere – Dott. GIOVANNI GIACALONE – Consigliere – Dott. FRANCO DE STEFANO – Consigliere –

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso 15501-2009 proposto da:

………… elettivamente domiciliata in ROMA, VIA ….. presso lo studio dell’avvocato …… rappresentata e difesa dagli avvocati …………. giusta delega in atti;

– ricorrente –

contro

…….. elettivamente domiciliati in ROMA, VIA ……. presso lo studio dell’avvocato ……. che li rappresenta e difende giusta delega in atti;

– contro ricorrenti –

nonchè contro

– intimata –

avverso la sentenza n.1366/2009 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 26/03/2009, R.G.N. 12611/2003;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/09/2011 dal Consigliere Dott. ANGELO SPIRITO;

udito l’Avvocato

udito l’Avvocato

udito il P.M.in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARMELO SGROI che ha concluso per il rigetto del ricorso;

Svolgimento del processo

Gli acquirenti coniugi hanno proposto azio­ne risarcitoria nei confronti della venditrice di un immobile, la …….. e la notaia che redasse l’atto di trasferimento, la ….. per avere questa taciuto l’esistenza di un’ipoteca pregiudizievole precedentemente iscritta a favo­re di un istituto bancario.

Il Tribunale di Roma ha condannato la ………. ma ha assolto da responsabilità la ……..

La Corte d’appello di Roma, parzialmente riformando la pri­ma sentenza, ha condannato ambedue le convenute in solido al risarcimento dei danni in favore degli attori.

Propone ricorso per cassazione la ……. attraverso due motivi. Rispondono con controricorso i coniugi ……..

Ambedue le parti hanno depositato memoria per l’udienza.

Motivi della decisione

Il quesito correlato al primo motivo chiede di sapere se la prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà (art. 2236 c.c.) comprende quelli deri­vanti dall’aggiornamento dei registri immobiliari e dell’ adozione provvisoria di altri sistemi – come modelli 60 – non previsti dalla legge.

Il secondo motivo è rivolto verso quella parte della sen­tenza che ha respinto la richiesta di prova testimoniale avanzata dalla professionista, ritenendo i capitoli di pro­va in parte ininfluenti ed in parte contrastanti con le di­chiarazioni riportate nel rogito notarile.

I motivi, che possono essere congiuntamente esaminati, sono infondati.

La ricorrente tende a trasferire il tema sul piano delle ipotesi implicanti la soluzione di problemi tecnici di spe­ciale difficoltà, rispetto ai quali la disposizione norma­tiva dell’art. 2236 c.c. prevede la responsabilità del pre­statore solo in caso di dolo o colpa grave. A tal riguardo sostiene che all’epoca dei fatti le Conservatorie si trova­vano in grande arretrato e che le indagini relative alla situazione del bene oggetto della stipula erano estremamen­te defatiganti e complesse, sì da costringere all’esame del “corrente” (il cd. modo 60), con largo margine di errore. Di qui la sua richiesta di prova testimoniale tendente a provare, appunto, la diligenza tenuta nell’espletamento dell’incarico professionale e la relativa difficoltà.

Per confutare la tesi della ricorrente basta ricordare che la disposizione dell’art. 2236 c.c. non si pone in termini di contrapposizione rispetto alla disciplina generale det­tata dall’ art. 1176 c.c., siccome l’attenuazione della re­sponsabilità non riguarda la diligenza bensì l’aspetto del­la prudenza e della perizia. In altri termini, perché possa entrare in gioco la disposizione dell’ art. 2236 c. c. , il problema sottoposto al professionista non solo deve avere natura tecnica, ma deve, per di più, riguardare prestazioni coinvolgenti problemi tecnici nuovi, di speciale complessi­tà, per i quali è richiesto un impegno intellettuale supe­riore a quello professionale medio e con conseguente pre­supposizione di preparazione anch’ essa superiore alla me­dia.

È la ricorrente stessa che, nel caso in trattazione, im­pernia la sua tesi sulla diligenza prestata, sulla comples­sità e la faticosità del compito assegnatole, così volendo giungere alla conclusione che, dato il contesto dell’epoca, era da lei inesigibile un risultato diverso da quello con­seguito. Ma così argomentando ella si pone in un campo e­straneo a quello disciplinato dall’art. 2236 c.c., il qua­le, come s’è visto, attiene alla perizia ed a problemi tec­nici nuovi per la scienza del momento, presupponenti anche una speciale preparazione superiore alla media professiona­le.

Da queste considerazioni discende anche l’infondatezza del secondo motivo, tenuto conto delle ragioni, congruamente e logicamente motivate, in base alle quali il giudice ha ri­tenuto in parte ininfluenti le circostanze in ordine alle quali è stata richiesta la prova testimoniale ed in parte contrastanti con le dichiarazioni riportate nel rogito no­tarile (circa l’incertezza dei dati reperiti presso i registri e la manifesta volontà della parte di procedere comun­que alla stipula del rogito).

In conclusione deve ribadirsi il principio secondo cui: “In relazione alla inosservanza dell’obbligo di espletare la visura dei registri immobiliari in occasione di una compra­vendita immobiliare, il notaio non può invocare la limita­zione di responsabilità prevista per il professionista dal­l’art. 2236 cod. civ. con riferimento al caso di prestazio­ne implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà (nella specie per l’arretrato in cui versavano le Conservatorie all’epoca della stipula e per la necessità di esaminare le annotazioni provvisorie di cui ai cd. modo 60), in quanto tale inosservanza non à riconducibile ad u­n’ipotesi di imperizia, cui si applica quella limitazione, ma a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del do­vere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi del secondo comma dell’art. 1176 cod. civ., ri­spetto alla. quale rileva anche la colpa lieve” (cfr. Cass. nn. 4427/05; 1228/03; 5946/99).

Il ricorso deve essere, pertanto, respinto, con condanna della ricorrente a rivalere la controparte delle spese del giudizio di cassazione.

Per questi motivi

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pa­gamento delle spese del ricorso per cassazione, che liquida in € 6200,00, di cui € 200,00 per spese, oltre spese gene­rali ed accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 28 settembre 2011