Tribunale di Parma, sentenza 12 luglio 2017, n. 1116

Tribunale di Parma, sentenza del 12 luglio 2017, n. 1116

FATTO E DIRITTO

Con atto di citazione notificato in data 17.6.11 (…) convenivano davanti a questo Tribunale (…) per ivi sentir dichiarare la nullità o pronunciare la risoluzione del contratto preliminare da loro stipulato con quest’ultima in data 27.4.09, avente ad oggetto un’unità abitativa facente parte di un complesso immobiliare in corso di costruzione sito in Monticelli Terme (PR). Deducevano più in particolare gli attori, che a fronte del prezzo convenuto di Euro 260.000.00 era stata corrisposta, a titolo d’acconto, la somma di Euro 131.453,00 solo parzialmente fatturata dalla (…) ossia la ditta individuale della promittente alienante. Deducevano altresì che in parziale esecuzione dell’art. 2, comma 1, D.Lgs. 20 giugno 2005 n. 122, alla stipula del compromesso, la convenuta aveva rilasciato una fideiussione di Euro 25.000,00 scaduta il 22.4.10, un’altra di Euro 50.000,00 in data 2.2.09 scaduta un anno dopo ed infine un’altra ancora di Euro 10.000,00 in data 19.10.09 scaduta il 19.10.10. Esponevano, inoltre, gli attori a sostegno della domanda di risoluzione che l’immobile non era stato ancora consegnato e che non erano stati eseguiti diversi lavori.

Radicatosi il contraddittorio con la costituzione della (…) questa concludeva per il rigetto delle domande attrici.

Con ricorso in data 12 settembre 2012 i signori (…) chiedevano di essere autorizzati a procedere a sequestro conservativo in danno della convenuta. Il medesimo con ordinanza in data 23.10.12 comunicata il 31.10.12 il G.I. veniva respinto al pari del successivo reclamo.

Dopo il deposito delle memorie previste dall’art. 183, comma 6. c.p.c. e l’assunzione delle prove testimoniali, la causa veniva rimessa all’udienza del 4 aprile 2017 per la precisazione delle conclusioni.

Precisate queste ultime, la controversia veniva trattenuta a sentenza con l’assegnazione dei termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e note di replica.

Rileva il giudicante, con carattere assorbente su ogni ulteriore questione dedotta e trattata, richiamati gli scritti difensivi delle parti in atti, da ritenersi qui integralmente riportati, circa la dedotta da parte attrice nullità del preliminare inter partes in data 27.4.2009 ai sensi dell’art. 2 comma 1 D.Lgs. 20.6.20015 n. 122 che l’assunto è fondato. Deve infatti ritenersi, in adesione alle argomentazioni difensive di parte attrice e per come risultante in atti, che “alla stipula del compromesso, la convenuta ha rilasciato una fidejussione di Euro 25.000,00 (doc. 9) scaduta il 22.4.10, un’altra di Euro 50.000,00 in data 2.9.09 scaduta un anno dopo (il 2.9.2010) ed infine un’altra ancora di Euro 10.000,00 (doc. n. 11) in data 19.10.09 scaduta il 19.10.10; che conseguentemente a fronte di Euro 131463,00 versati, la convenuta ha rilasciato fideiussioni per Euro 85000,00 peraltro non rinnovate né ricostituite; che risulta “evidente, per l’effetto, la violazione della citata disposizione, che così recita; “All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall’articolo 1938 del codice civile di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque escluse le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia”: laddove nel caso in esame certamente “non fu rilasciata una fideiussione degli importi pagati e da pagarsi prima della stipulazione del definitivo, all’atto del quale (art. 3 del preliminare) avrebbe dovuto essere versato il saldo di Euro 115.000,00, pari alle somme ancora da corrispondersi alla stipula del definitivo. Furono, infatti concesse nel tempo garanzie per complessivi Euro 85.000,00, tutte scadute, a fronte della previsione di pagamenti, da effettuarsi prima del rogito, per Euro 145.000,00 (260.000-115.000). In altre parole, anche prescindendo dall’importo effettivamente percepito, prima del definitivo, stando al preliminare, avrebbero dovuti essere corrisposti Euro 145.000,00. Ed è questo sotto pena di nullità, l’importo che avrebbe dovuto avere la fideiussione” (così negli scritti difensivi di parte attrice).

Deve quindi ritenersi che l’atto in questione fosse nullo fin dall’inizio per non essere stata concessa una fideiussione dell’importo pagato e che avrebbe dovuto essere pagato.

Ciò in adesione al consolidato orientamento giurisprudenziale di merito, citato dalla difesa di parte attrice, secondo cui in casi come quelli in esame si è in presenza di una nullità di protezione e quindi relativa che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, siccome appunto nel caso in esame (il costruttore deve dunque munirsi di una fideiussione (rilasciata da una banca, o da un’assicurazione oppure da altro intermediario finanziario a ciò abilitato) che garantisca l’adempimento del suo eventuale obbligo di restituire dette somme qualora venga a trovarsi in una situazione di crisi e, non potendo portare a termine la costruzione del palazzo, il contratto si sciolga e sia costretto a ridare al compratore le somme percepite a titolo di acconto o caparra (cfr anche Corte di Appello di Lecce sentenza n. 222 del 2015 secondo cui tale nullità non è sanabile neanche se detta fideiussione venga consegnata all’acquirente in un momento successivo alla stipula del contratto preliminare”).

Osservandosi in relazioni a l’assunto difensivo di parte convenuta, secondo cui gli attori si sarebbero rifiutati di ricevere una polizza fidejussoria assicurativa, pretendendone una bancaria, che lo stesso è rimasto privo di ogni riscontro probatorio non potendosi comunque non rilevare che in ogni caso anche se detta offerta è stata fatta erano comunque già scadute le altre fideiussioni che non coprivano come non avevano mai coperto prima gli importi pagati e da pagarsi. Per quanto sopra deve quindi ritenersi la nullità del preliminare in esame con conseguente obbligo per la convenuta di rifondere agli attori le somme percepite pari complessivamente ad Euro 131.453,00, (quindi Euro 65.726,50 per ciascuno di essi).

Alla luce della soluzione adottata, attesa la nullità fin dall’origine del preliminare in questione deve ritenersi l’infondatezza della riconvenzionale proposta da parte convenuta, dovendosi ritenere logicamente l’insussistenza di ogni inadempimento degli attori per la mancata stipula del definitivo. In accoglimento della domanda proposta la convenuta deve quindi essere condannata al pagamento della somma di Euro 65731,50 in favore della e del medesimo importo in favore del dovendosi invece rigettare ogni ulteriore domanda risarcitoria proposta. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando, contrariis reiectis,

dichiara tenuta e per l’effetto condanna la convenuta al pagamento, per i titoli di cui in parte motiva, in favore di (…) della somma di Euro 65731,50 ed in favore di (…) di quella di Euro 65731,50, oltre, sulle predette somme, interessi legali dalla domanda al soddisfo; nonché alla rifusione in favore degli attori delle spese del giudizio liquidate nella complessiva somma di Euro 16000,00 oltre 15% rimborso forfettario, cassa e Iva come per legge.

Così deciso in Parma il 12 luglio 2017.

Depositata in Cancelleria il 18 luglio 2017